买家热门房地产市场概述

德国房产投资市场摘要: 汉堡, 柏林和法兰克福

汉堡市城市概要

人口1,800万 | 最大的港湾 | 国际中心

汉堡以其海港及其众多美丽的公园和湖泊而闻名。 它是德国北部的经济和文化中心。 许多国际公司都在这里建立其欧洲总部。 这里有一个很大的亚洲社区。高人口增长和住房短缺推动了房价上涨。因此很多国际买家都会选择汉堡成为他们首选的德国房产投资

每平方米价格: 4.310 欧元或 33.180 人民币
租金收益率 3,0%
 预计房价增长至2030: 51%
 人均购买力-欧元 25.300
财产税: 4,5%

德国房产投资: 汉堡房地产市场重点摘要

经济发展

位于德国北部的汉堡,是北德最重要的经济中心,也是汉堡大都会区的中心城市(汉堡大都会区包括:萨克森州、什勒斯维希-霍尔斯坦、梅克伦堡-西波美恩三个州,都会区人口约500万人)。

除此之外,汉堡更是德国第二大城市,主要因为汉堡的地理位置以及海港城市的特性,使汉堡成为德国非常重要的贸易港口。由于汉堡港是欧洲第三大货运港,除了连结北欧贸易经济,也肩负欧洲与亚洲、拉丁美洲新兴市场的贸易经济量体。由于汉堡港的重要性,以及航运相关企业纷纷驻扎,使得汉堡成为全球最重要的航运枢纽之一。汉堡是国际买家最喜欢的德国房产投资的地段。

汉堡经济发展强盛,也促使关系产业蓬勃发展,除了物流、贸易企业兴盛,技术服务和媒体产业表现也相当亮眼。汉堡原本以工业城起家,航空运业、消费品及化学工业发展稳定,使得这座汉萨同盟城市能保存其工业传统。

经济发展强盛也创造越来越多的就业机会。自2010年以来,汉堡劳动人口已增加超过115000人(约14%成长)。目前汉堡的失业率低于7%,与其他城市相比,失业率远低于全国平均水平。另外,汉堡居民消费力也高于德国平均水平,因此整体来看,汉堡居民是相当富裕的。

德国房产投资

汉堡黄金住宅区

汉堡市中心的阿尔斯湖一带是当地的黄金住宅区,特别是阿尔斯特湖与流经西北方的易北河之间,称作“易北河郊区。“Hafencity 海港区"发展虽然只有短短几年,却相当抢手,投资者纷纷进驻。同时,这里也是汉堡超美新地标-易北音乐厅(Elbphilharmonie)所在地区,目前汉堡西部、北部以及易北河以南都属于汉堡的黄金地段。

另一方面,汉堡南侧、东侧一带位置关系也带动房市发展。特别是汉堡南区,房价比北河以北的黄金地带便宜不少,加上距离市中心并不远,因此,越来越多年轻家庭转而定居于此。从汉堡的城市地图可清楚看出受欢迎的不同区域。过去几年来,专业房产投资者开始关注汉堡外围地带的房市,也因其发展迅速,目前成交价格都已来到市场高点。

汉堡地图
房产地点房产单位欧元/ 每平方米(公寓单位)洋房物件总价(欧元)
相当良好地段 (棕色)新建单位
旧单位
7.500 起
6.000 起
2 百万起
1,5 百万起
良好地段 (黄褐色)新建单位
旧单位
4.500 - 9.000
3.500 - 8.000
1,2 - 3,5 百万
750.000 - 2,5 百万
中等地段 (灰色)新建单位
旧单位
3.500 - 7.000
3.000 - 6.500
700.000 - 2,5 百万
500.000 - 2 百万
普通地段 (浅灰色)新建单位
旧单位
2.750 - 5.000
2.000 - 4.500
300.000 - 800.000
250.000 - 600.000

“汉堡是欧洲国际化生活水平最高的城市之一。这座城市因其标志性的歌剧院以及美味的海鲜而举世闻名”


汉堡的住房市场

汉堡房产市场正位于高点并仍强劲成长,这也反映出2018年房价和租金的高增长结果。阅读更多关于德国房价 然而,房市增长比例也会因地区及房产类型不同,而有不同增长结果;例如:租金上涨的速度比起洋房、公寓以及低楼层公寓的房价慢;非黄金地带的租金比起黄金地段(尤其是Barmbek-Nord,Hammerbrook,Rothenburgsort)上涨得比例更高。许多边缘地区出现高于平均水平的房市成长(包括:Schnelsen, Bramfeld, Billstedt, Heimfeld, Rissen, Sülldorf, Neugraben-Fischbek)。而易北河以南,也因为即将开工的新地铁线U4(2018年延伸到南部Elbbrücken)而带动房市成长。

建地和房产市场的关系

汉堡市在易北河两岸有大少单户住宅。七年来,居住需求的大量增长不但造成房市价格急剧上涨,更在过去几年中显着加速攀升。汉堡最昂贵的单户及双户住宅区属Blankenese,Nienstedten和Othmarschen的易北河西郊一带。早期在靠近市中心的地方(Alsterlagen,Rotherbaum,Harvestehude)可以轻易购入高性价比的别墅洋房,虽然环境不错,但若住在阿尔斯特湖(Alster)周边或郊区村庄,价格会明显便宜许多。


鉴于易北河港口的交通限制,汉堡南部农村地区与黄金地段住宅区的价格差异相当大。

租金和空置率

不难看出汉堡房市的特性,除了高租金、有限的供应量以及非常低的空置率(2018年记录:0.4%),可以说汉堡市无论房屋租赁市场还是买房市场都相当紧张。

尽管与其他主要城市相比,价格走势较为疲软,但过去12个月市场又呈现租金上涨态势。现在连城市外围郊区也出现价格攀升情形,若位置优越,位置优越地区的租金一平方米可达15至20欧元之间。如今,那些相同位置的房产的平均租金已达到一平方米16欧元。

共管公寓市场

由于过去几年来市场动态的特殊发展,形成无论新旧建筑成交价格都不断上涨的现象。

而现在,人们不再局限于在市中心区看房。而逐渐往外围扩散,所以周边的Niendorf、Schnelsen、Langenhorn、Rahlstedt、Bergedorf /Lohbrügge,陆续形成热闹的新生活圈。

整个汉堡市从普通地段的新房价格最低一平方米4,200欧元起,到顶级地段的每平方米11,500欧元不等。大量投入市场的新建建筑比例也促使房价上涨,在2014年略微下降后,汉堡房价已连续三年成上升状态。黄金地段的房价甚至在短短12年内翻了一倍,在阿尔斯特和易北河岸的河景高级豪华住宅,房价甚至可达20,000欧元/平方米。如果具有独特卖点的新建项目,房价甚至可以更昂贵(例如:易北音乐厅Elbphilharmonie)。

对汉堡房地产市场的预测

目前汉堡房市仍全速增长,整个房产市场,无论类型、规模,住房需求量仍然很高。由于主要影响市场的因素(低利率、移民、住房)在未来几个月内不太可能发生重大变化,因此需求压力不见减缓趋势。因此汉堡成为最受欢迎的德国房产投资。

自用住宅未来需求量也不见减缓,无论共管公寓、或私人住宅都有一定需求量。而就投资物业而言,至少在黄金地段,因考虑最低回报,市场似乎开始改变思维,使价格呈稳定发展。

由于需求大增,租赁房建设将大幅增加。短期未见到完整的住房需求解决方案,对于收入处于或低于平均水平的家庭来说,“经济适用房”仍然供不应求。在 “New Center Altona”、“Pergolenviertel”和“Ostliche

HafenCity”等各种新建项目持续注入市场的情况下,大型在建项目和大量获批的建筑住宅单位,也将逐渐开始抑制房产市场价格。在此之前,住房成本只会继续增加。特别是在热门地段,以及汉堡南部即将开通地铁线的地区,也将陆续出现价格上浮的情况。

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500.000 – 800.000 欧元
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