买家热门房地产市场概述

柏林, 汉堡和法兰克福的房地产市场摘要

法兰克福城市概要

人口750.000 | 金融中心| 最大的国际机场

法兰克福是德国主要的金融中心。 这座国际城市与德国最大的国际机场相连。 强劲的经济增长和即将到来的英国脱欧导致房地产价格强劲增长。 德国最壮观的新住宅楼正在这里建造。

每平方米价格: 4.660 欧元或 35.800 人民币
租金收益率 3,3%
 预计房价增长至2030: 52%
 人均购买力-欧元 24.900
财产税: 6%

法兰克福房产市场概观

法兰克福的经济发展

德国大城市法兰克福以金融及商业博览会闻名全球,其在欧洲金融业的地位,仅次于伦敦和苏黎世(欧洲央行ECB,以及德国央行Deutsche Bundesbank总部皆位于法兰克福)。由此可见法兰克福的国际金融重要性。除此之外,法兰克福身为德国第五大城市,多重角色的大都会区- 法兰克福-莱茵都会区,属欧洲商业重要据点之一。

劳动力稳定增长,促使德国多年来经济发展强盛。自2013年以来,劳动人口增长率屡创新高,最近一期资料显示,德国劳动人口成长率高达12%。在服务产业的劳动力人口,高达90%为金融财经业。其次分别为:化学产业、制药业(Höchst药厂)、IT科技业、电信产业(T-Systems、IBM),以及物流(法兰克福机场)。

法兰克福秉持绝佳的地理位置优势(位于德国中心),以及完整强大的交通建设(欧洲第三大机场-法兰克福机场、德国高铁中心ICE),奠定了法兰克福交通枢纽的重要地位。

英国脱欧对劳动力市场的影响

英国决定退出欧盟后,导致不少银行、金融产业开始转移重心,扩展其在欧盟内的发展。仅次于巴黎,法兰克福是欧洲大陆公认第二大重点城市。甚至在英国决定脱欧前,许多知名银行已将总部迁至法兰克福。而由于法兰克福一直以金融发展为主,无论是金融产业发展潜力,甚至企业大楼租金成本来看,与伦敦相比之下,对金融公司企业们来说,法兰克福相当具吸引力。目前预测受英国脱欧政策影响,法兰克福已新增5,000至10,000个工作机会。


“法兰克福是德国的金融中心,也是继伦敦之后的欧洲市场第二大金融中心。此外,它还拥有德国最大的机场。近年来,房地产市场有所回升,但与伦敦或巴黎的房价相比仍然非常实惠”


法兰克福的人口发展

强劲的人口增长率远超出先前所有的人口预测分析,过去几年,法兰克福的人口每年至少增加1万人。未来十年,法兰克福人口将持续受职业培训相关的移民政策,以及显著的生育顺差(新生儿较死亡人口多出约2,600)带来强劲且稳定的劳动人口增长。不仅如此,中东及非洲难民流动也将带来不少人口增长。


专家预测,从现在起到2030年,法兰克福人口将有机会增长至约742,200~81万人(法兰克福市政府预测结果)。此外,英国脱欧后的移民人口目前来看尚无法预测。

法兰克福房产市场发展

由于法兰克福发展蓬勃,整个大都会区陆续形成许多新兴住宅区。例如,Europaviertel、Riedberg区域的崛起,以及Gallusviertel区。目前法兰克福的住宅市场,也以高楼层住宅单位趋势发展。

除了强劲的人口增长,受英国脱欧影响,越来越多的小家庭人口组成和低利率也是造成公寓住宅的高需求量。

目前法兰克福房产市场相当紧张。无论是哪种住宅单位,或者哪个地段区域都相当短缺。到目前为止,快速的租金上涨和购买价格暂时不见减缓趋势。从过去几年的价格发展来看,高价新建筑的高比例增加。从法兰克福房市整体来看,受近年来平均价格上涨的影响,平均购买价格已达到5,000欧元/平方米。非黄金地段的住宅单位,平均每平方米也有2,800欧元,在顶级黄金地段最高,达到10,000欧元/平方米。阅读更多关于德国房价

法兰克福房市目前边际空置率为0.5%的状态,更代表了极度紧张的市场形势。

强劲的经济、人口增长为这座城市带来了绝大的挑战,相关单位需积极、快速地为大量移居人口解决住宅需求问题。根据人口预测来计算,自2016年开始至2030年,法兰克福每年最多需增加5,000套公寓单位(IWU研究所提供)。

目前新房平均租金约17€/平方米,已经比2015年增加了3€。强劲的价格上涨并非只发生在黄金地段,在以前相对便宜的区域如:Fechenheim,Riederwald,Seckbach,也有明显的价格增长。

法兰克福房市价格位置图

法兰克福地图
房产地点房产单位欧元/ 每平方米(公寓单位)洋房物件总价(欧元)
相当良好地段 (棕色)新建单位
旧单位
6.000 起
5.000 - 9.500
1 百万起
850.000 起
良好地段 (黄褐色)新建单位
旧单位
5.000 - 8.000
4.000 - 6.750
750.000 - 2,5 百万
675.000 - 2 百万
中等地段 (灰色)新建单位
旧单位
4.000 - 6.000
3.000 - 5.500
550.000 - 1,5 百万
500.000 - 950.000
普通地段 (浅灰色)新建单位
旧单位
2.500 - 4.500
2.250 - 3.750
350.000 - 750.000
300.000 - 600.000

新住宅趋势:摩天大楼和微型精巧公寓

未来几年,法兰克福的各种新型住宅大楼将陆续增加。由于越来越多人倾向居住摩天楼的生活型态,加上投资企业看好,这类型的摩天大楼住宅需求不断地增加。不过,高楼公寓住宅的价格落于高点。由于成本较高(平均高于低楼层单位30%),使得租金和购买价格都相对较高。楼层较低的公寓单位,则是目前最接近平均成交价的住宅类型。楼层越高,价格也会相对越高。因此,这类型的房价区间相当宽泛,每平方米约5.000 – 19.000€不等。

高楼公寓单位的新兴项目包括:

“Grand Tower”(2019年,400个住宅单位),

“保时捷设计大厦 Porsche Design Tower”(2020年,250 住宅单位),

“Three sisters”(2020年,300 住宅单位),

“Hafenpark Quartier”(2020年,500 住宅单位),

“Four Frankfurt”(2023年,600住宅单位)。

对于大量兴建的微型服务式公寓,虽然目前标榜着高投资回报率,但仍取决于英国脱欧的状况,目前仍待观察中。例如,位于NiederradHahnstraße的Gallusviertel的“Studiomuc”,是位于欧洲央行附近的“新法兰克福塔”公寓项目。

法兰克福房产市场展望

法兰克福绝对是未来十年德国重点发展的十大城市之一,会带来庞大的住房需求量。同时,大量移民人口也促使劳动力市场的发展,房市价格空间以及良好城市形象将继续为房产市场带来利多。

然而,对于收入正常或较低的家庭来说,可负担的郊区住宅和价格实惠的出租公寓,供应量仍然不足。

目前从房价趋势看来,公寓租金和成交价格仍将继续往高水平发展。不过,低利率优惠和英国脱欧政策目前仍然是关键的房价影响因素。由于房市成交价相比租金涨幅快速,未来投资人士将转而关注收益率较低的租赁市场。

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预算价格
预算价格
200.000 – 500.000 欧元
500.000 – 800.000 欧元
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