买家热门房地产市场概述

柏林, 汉堡和法兰克福的房地产市场摘要

柏林城市概要

人口36万 | 首都 | 创业社区

自东德和西德统一以来,柏林再次成为德国的首都。 在艺术,文化和生活方式方面,它再次成为欧洲最具活力的城市之一。 它吸引了大量的国际社群。 它还拥有欧洲最成功的初创社区。 这种混合吸引了许多国际投资者,房地产价格也在快速上涨。 然而,它们仍然比伦敦、巴黎或阿姆斯特丹等欧洲其他国家的首都便宜得多。

每平方米价格: 3.870 欧元或 29.800 人民币
租金收益率 3,5%
 预计房价增长至2030: 61%
 人均购买力-欧元 21.000
财产税: 6%

柏林房产市场重点摘要

柏林经济条件

柏林除了是德国首都,更是德国最热门的大都会区。柏林大都会区人口高达六百万,更是经济、文化重镇。同时,柏林也被公认是欧洲最活络的大都市。

奠定柏林经济地位的背后主要推动力,肯定是当地热门的服务产业。除了蓬勃发展的观光旅游业带动了新兴企业以及科技业之外,传统的柏林产业,如:金属、电子以及化学制药业也持续为柏林带来稳定的经济发展。

整个柏林除了经济环境优越,也因政府重整政治资源,将国会、邦联政府迁移至柏林而获益良多。现今,不少政府单位、政治部会都位于柏林,许多跨国企业也陆续进驻柏林,甚至不少企业将总部迁移至柏林。

因此,柏林创造了越来越多的高质量工作。自2005年以来,劳动力人口稳定成长,成长速度远超过全国平均水平。与其他联邦相比,柏林首都的劳动力增长更是连续四年拔得头筹。然而,柏林失业率(9.2%)相比其他城市却偏高,不见失业率减缓。综合以上,可看出为何柏林平均消费力低于德国全国水平(91.7%)。

柏林的住房市场

尽管专家不停预测房市热潮正减缓,但柏林似乎不受影响,柏林仍为德国房市最蓬勃发展的都市。房市增长率甚至高于经济实力更强大的慕尼黑、汉堡等大都市。2018年时,柏林房产价格更是上涨了约10%。 阅读更多关于德国房价

以一张简单的图来说明整个柏林房市,可以看出各区都有类似状况:由于热门区域的价格持续高涨,供不应求之下,过去较便宜的街区开始释放出不少市中心的单位,这种现象出现在各柏林区域。

德国是全球公认相当安全的重点投资国家,因此吸引了大量投资人士进驻,包括私人企业、国际跨国机构等等。而柏林身为德国首都,理应当然成为德国最热门的房产投资城市。不过相比欧洲其他国际大都市,柏林房价至今仍被低估不少。


“柏林是德国的首都。十年前,在这里居住非常便宜。但是,现在房价快速攀升。此刻,它已成为了欧洲最具活力的首都”


不仅如此,与许多其他大城市相比,柏林住房建设仍具相当大的潜力。加上住房建设不足以及使用冲突之下(例如荒废的Tempelhof机场),造成柏林市中心房市潜力迅速萎缩。因此,目前柏林住宅正逐渐朝高楼住宅的趋势发展。

这样的条件下,柏林市中心以及东侧的乡镇都市计划等大型兴建项目变得非常重要。 到2018年11月底,共有19,000个新公寓单位获得批准,反观2010年仅有3,800个核准单位。也因为完工时间延迟、供应数量增加速度缓慢,以每年20,000个需求单位来看,市场需求与供应量仍处失衡状态。

共管公寓市场

无论是为商用还是自用,或是德资还是外资,柏林共管公寓仍持续运行中。

无论新的还是旧的共管公寓,两者的单位价格和销售数字每年仍持续强势增长。在柏林围墙倒塌之后,共管公寓于2004年来到价格最低点。然而现在,地理位置优越的新单位平均购买价格已成长超过1倍之多(成长120%)。

受大量投资人士进入市场的影响,以前便宜的房价现今涨幅最高。所以原本房价高的柏林西区和东侧边缘(Spandau,Lichtenberg,Marzahn),甚至较接近市中心便宜区域,如: Neukölln和Tempelhof,因Tempelhofer Feld空地开放,使得该地区价格高于平均水平。

纵使柏林于2017-2018期间大量新建住宅,新建项目数量相比前两年已翻倍成长,但涨价趋势并未减缓。由于土地及建筑成本不断飙升,加上越来越多专业房产投资人进入市场,新住宅建设项目逐渐转变为高单价、精巧的小型房产单位为主。

柏林最优的地理位置

柏林地图
房产地点房产单位欧元/ 每平方米(公寓单位)洋房物件总价(欧元)
相当良好地段 (棕色)新建单位
旧单位
5.500 起
4.500 - 8.500
850.000 起
650.000 起
良好地段 (黄褐色)新建单位
旧单位
4.000 - 8.500
3.000 - 6.500
550.000 - 3 百万
450.000 - 2 百万
中等地段 (灰色)新建单位
旧单位
3.000 - 6.000
2.500 - 4.500
350.000 - 1 百万
300.000 - 650.000
普通地段 (浅灰色)新建单位
旧单位
2.500 - 4.000
2.000 - 3.000
250.000 - 650.000
200.000 - 500.000

对柏林房地产市场的看法

由于柏林大都会区经济、政治环境优越,吸引许多人口移居柏林,带动经济稳定增长。伴随低利率的房市优惠条件,柏林房市住宅将持续火热。

除此之外,柏林各方面不少有利住房建设的条件只会持续增加(如:参议院新措施、土地建设预定地、高需求量),不仅将持续带动房市热度,买卖市场及租赁市场都将受惠。然而,最重要的课题还是大量兴建的住宅单位仍无法解决快速大量的移民人口居住问题。

最终,由于租金及房价暂时无法减缓,柏林房市将持续紧张。外围区域受外溢效应影响,形成柏林房价全面上涨趋势。房价大幅上涨的情形将影响市中心房价分布,也影响顶级房市的价格发展。除此之外,在建筑用地潜力持续萎缩的情况下,预期土地价格也会迅速飙升。未来柏林的房价走势,仍将持续攀升。

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预算价格
预算价格
200.000 – 500.000 欧元
500.000 – 800.000 欧元
>800.000 欧元
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