Menu
德国房产投资市场摘要: 汉堡, 柏林和法兰克福
买家热门房地产市场概述
汉堡市城市概要
位于德国北部的汉堡，是北德最重要的经济中心，也是汉堡大都会区的中心城市（汉堡大都会区包括：萨克森州、什勒斯维希-霍尔斯坦、梅克伦堡-西波美恩三个州，都会区人口约500万人）。
除此之外，汉堡更是德国第二大城市，主要因为汉堡的地理位置以及海港城市的特性，使汉堡成为德国非常重要的贸易港口。由于汉堡港是欧洲第三大货运港，除了连结北欧贸易经济，也肩负欧洲与亚洲、拉丁美洲新兴市场的贸易经济量体。由于汉堡港的重要性，以及航运相关企业纷纷驻扎，使得汉堡成为全球最重要的航运枢纽之一。汉堡是国际买家最喜欢的德国房产投资的地段。
汉堡经济发展强盛，也促使关系产业蓬勃发展，除了物流、贸易企业兴盛，技术服务和媒体产业表现也相当亮眼。汉堡原本以工业城起家，航空运业、消费品及化学工业发展稳定，使得这座汉萨同盟城市能保存其工业传统。
经济发展强盛也创造越来越多的就业机会。自2010年以来，汉堡劳动人口已增加超过115000人（约14％成长）。目前汉堡的失业率低于7％，与其他城市相比，失业率远低于全国平均水平。另外，汉堡居民消费力也高于德国平均水平，因此整体来看，汉堡居民是相当富裕的。
汉堡市中心的阿尔斯湖一带是当地的黄金住宅区，特别是阿尔斯特湖与流经西北方的易北河之间，称作“易北河郊区。“Hafencity 海港区＂发展虽然只有短短几年，却相当抢手，投资者纷纷进驻。同时，这里也是汉堡超美新地标－易北音乐厅（Elbphilharmonie）所在地区，目前汉堡西部、北部以及易北河以南都属于汉堡的黄金地段。
另一方面，汉堡南侧、东侧一带位置关系也带动房市发展。特别是汉堡南区，房价比北河以北的黄金地带便宜不少，加上距离市中心并不远，因此，越来越多年轻家庭转而定居于此。从汉堡的城市地图可清楚看出受欢迎的不同区域。过去几年来，专业房产投资者开始关注汉堡外围地带的房市，也因其发展迅速，目前成交价格都已来到市场高点。
"汉堡是欧洲国际化生活水平最高的城市之一。这座城市因其标志性的歌剧院以及美味的海鲜而举世闻名"
汉堡市在易北河两岸有大少单户住宅。七年来，居住需求的大量增长不但造成房市价格急剧上涨，更在过去几年中显着加速攀升。汉堡最昂贵的单户及双户住宅区属Blankenese，Nienstedten和Othmarschen的易北河西郊一带。早期在靠近市中心的地方（Alsterlagen，Rotherbaum，Harvestehude）可以轻易购入高性价比的别墅洋房，虽然环境不错，但若住在阿尔斯特湖（Alster）周边或郊区村庄，价格会明显便宜许多。
鉴于易北河港口的交通限制，汉堡南部农村地区与黄金地段住宅区的价格差异相当大
不难看出汉堡房市的特性，除了高租金、有限的供应量以及非常低的空置率（2018年记录：0.4％），可以说汉堡市无论房屋租赁市场还是买房市场都相当紧张。
尽管与其他主要城市相比，价格走势较为疲软，但过去12个月市场又呈现租金上涨态势。现在连城市外围郊区也出现价格攀升情形，若位置优越，位置优越地区的租金一平方米可达15至20欧元之间。如今，那些相同位置的房产的平均租金已达到一平方米16欧元。
由于过去几年来市场动态的特殊发展，形成无论新旧建筑成交价格都不断上涨的现象。
而现在，人们不再局限于在市中心区看房。而逐渐往外围扩散，所以周边的Niendorf、Schnelsen、Langenhorn、Rahlstedt、Bergedorf /Lohbrügge，陆续形成热闹的新生活圈。
整个汉堡市从普通地段的新房价格最低一平方米4,200欧元起，到顶级地段的每平方米11,500欧元不等。大量投入市场的新建建筑比例也促使房价上涨，在2014年略微下降后，汉堡房价已连续三年成上升状态。黄金地段的房价甚至在短短12年内翻了一倍，在阿尔斯特和易北河岸的河景高级豪华住宅，房价甚至可达20,000欧元/平方米。如果具有独特卖点的新建项目，房价甚至可以更昂贵（例如：易北音乐厅Elbphilharmonie）。
目前汉堡房市仍全速增长，整个房产市场，无论类型、规模，住房需求量仍然很高。由于主要影响市场的因素（低利率、移民、住房）在未来几个月内不太可能发生重大变化，因此需求压力不见减缓趋势。因此汉堡成为最受欢迎的德国房产投资。
自用住宅未来需求量也不见减缓，无论共管公寓、或私人住宅都有一定需求量。而就投资物业而言，至少在黄金地段，因考虑最低回报，市场似乎开始改变思维，使价格呈稳定发展。
由于需求大增，租赁房建设将大幅增加。短期未见到完整的住房需求解决方案，对于收入处于或低于平均水平的家庭来说，“经济适用房”仍然供不应求。在 “New Center Altona”、“Pergolenviertel”和“Ostliche
HafenCity”等各种新建项目持续注入市场的情况下，大型在建项目和大量获批的建筑住宅单位，也将逐渐开始抑制房产市场价格。在此之前，住房成本只会继续增加。特别是在热门地段，以及汉堡南部即将开通地铁线的地区，也将陆续出现价格上浮的情况。