阅读完整购房指南,了解如何投资德国房地产市场
德国买房攻略
1. 中国人可以在德国买房吗？
2. 德国投资移民政策
3. 德国房价走势
4. 德国哪些城市最适合投资？
5. 投资者的房地产融资选项
6. 如何顺利购买德国房地产
7. 非德国居民财产税条例
8. 德国租赁法
9. 德国房产出租攻略
"柏林是德国的首都。十年前，在这里居住非常便宜。但是，现在房价快速攀升。此刻，它已成为了欧洲最具活力的首都"
2018
年，德国邮政银行（德国主要房地产融资机构之一）与汉堡国际经济学研究所一同发表德国401 个乡镇的未来都市发展的研究报告，该研究着眼于该地区目前房价水平和德国房地产未来发展。特别是德国西北地区丶法兰克福大都会区丶柏林都会地区以及德国南部，房市行情都相当被看好。不仅如 此，甚至有机会超越前 7 大城市的租金收益率。因此，许多投资者策略性地积极寻求 B 级城市繁华地带，因为许多 B 级城市繁华地段的房价比 A 城市的郊区更加便宜。
从德国地图上很容易看出，发展强盛区域以及相对衰弱的地区可能相距不大。例如，莱比 锡和德列斯豋，这些年轻的大学城长期以來人口发展稳定，而其他东德城镇则面临人口大量外移 的问题。如果想避开投资德国前 7 大城市，建议您可以研究不同区域的未来发展潜力。我们可以提供所有地区经济前景和德国的房价预测的详细数据。
不仅如此，与许多其他大城市相比，柏林住房建设仍具相当大的潜力。加上住房建设不足以及使用冲突之下（例如荒废的Tempelhof机场），造成柏林市中心房市潜力迅速萎缩。因此，目前柏林住宅正逐渐朝高楼住宅的趋势发展。
这样的条件下，柏林市中心以及东侧的乡镇都市计划等大型兴建项目变得非常重要。 到2018年11月底，共有19,000个新公寓单位获得批准，反观2010年仅有3,800个核准单位。也因为完工时间延迟、供应数量增加速度缓慢，以每年20,000个需求单位来看，市场需求与供应量仍处失衡状态。
无论是为商用还是自用，或是德资还是外资，柏林共管公寓仍持续运行中。
无论新的还是旧的共管公寓，两者的单位价格和销售数字每年仍持续强势增长。在柏林围墙倒塌之后，共管公寓于2004年来到价格最低点。然而现在，地理位置优越的新单位平均购买价格已成长超过１倍之多（成长120%）。
受大量投资人士进入市场的影响，以前便宜的房价现今涨幅最高。所以原本房价高的柏林西区和东侧边缘（Spandau，Lichtenberg，Marzahn），甚至较接近市中心便宜区域，如： Neukölln和Tempelhof，因Tempelhofer Feld空地开放，使得该地区价格高于平均水平。
纵使柏林于2017-2018期间大量新建住宅，新建项目数量相比前两年已翻倍成长，但涨价趋势并未减缓。由于土地及建筑成本不断飙升，加上越来越多专业房产投资人进入市场，新住宅建设项目逐渐转变为高单价、精巧的小型房产单位为主。
下面的德国地图则是 Postbank 针对德国房地产做出的房市分析报告。德国各城市和其他地区的未来发展被视为投资重要指标，德国的房价在深绿色地区被看好，而浅绿色预计会出现中等程度增长，灰色区域则表示，未 来直到 2030 年将有房价停滞或下降的可能性。
策略二，七大城市的 B 级地段收益率高
B 级城市因交易数据相对较少，因此许多国际房产投资者都纷纷避开对 B 级城市的投资。但不外 乎，前几大城市的成交率高，投资者只要投入德国房地产，就能迅速地找到买家。
另一方面，专业房产投资人的策略则是投资热门城市的 B 级地段，也就是黄金地段外围的区域。 德国的房价在这些区域房价相对便宜，并具有更高的租金收益率。也就是说，与房价甚高的繁华地段相比，次级的 B 级地段相当有超前潜力。由于许多租客无法负担市中心的高额租金，于是往周边寻找适合 的租金房价，这样一来，也造成郊区房价不成比例地上涨。
最简单的方法当然是购买新房，因为德国对任何新建项目的要求都相当严格。法律不仅严格规定 建造材料，同时也对建筑物的能源效率有相当高标准的规定和要求。身为投资者，您可享受至少 5 年的法定保修权利。在此期限内，建筑公司必须无条件负责所有维修义务。甚至不少建筑公司将 修保义务期限延长至 10 年。虽然德国房地产新建楼盘的条件相当令人称羡，不过房产市场的新建项目却不多，也 就是为何许多投资者转而投资现成房产。
德国许多二手房或现有房屋的结构非常好，远远超过英国、法国或意大利等欧洲其他国家的标准。即使是所谓的旧建筑，结构也相当坚固。（德国的”Altbau”，也是旧建筑，是 1900 年左右的房屋，外观华丽且天花板较高）到现在虽然已有 150 年的历史老建筑，品质看起来仍超高，重要的是一定要检查老旧建筑物是否定期维护和翻新。不过，有一个阶段德国房地产的结构较差，当年对建 筑结构的要求没有其他时代高。举例来说，二次世界大战后，许多德国城市需迅速重建，然 而预算资源相当有限。因此，不少 50 年代至 70 年代重建的房屋比新旧建筑的结构更差。
无论如何，一定要彻底检查现有房产的建筑结构。如果房产是多户住宅的公寓，可在业主会议记录里查询房屋是否有进行任何改造丶翻修，或者任何在会议中提出需维修却未执行的房屋问题。 如果有任何疑问，应立即咨询房产估价师，彻底检查房屋结构。
德国房地产市场面临着供应量缩小，需求量却不断增长的局面。对于柏林、法兰克福和汉堡这样的大城市而言尤其如此。这种发展使房地产经纪人更难获得新的待售房产。因此，某些经纪人可能不会仔细地检查他们所提供的房地产。我们建议您选择一个可以提供房产所有有关文件并能对此类文件进行说明的德国房地产经纪人。由于德国的房价在过去10年中已大幅上涨，因此大多数房地产经纪人只专注于出售房产，却不关心为客户出租公寓的情况。如果您居住在海外，建议您选择一个经纪人，同时负责为您出租房产，并在寻找新房客时为您提供帮助。
