法兰克福房产市场概观

法兰克福的经济发展

德国大城市法兰克福以金融及商业博览会闻名全球，其在欧洲金融业的地位，仅次于伦敦和苏黎世（欧洲央行ECB，以及德国央行Deutsche Bundesbank总部皆位于法兰克福）。由此可见法兰克福的国际金融重要性。除此之外，法兰克福身为德国第五大城市，多重角色的大都会区－法兰克福－莱茵都会区，属欧洲商业重要据点之一。

劳动力稳定增长，促使德国多年来经济发展强盛。自2013年以来，劳动人口增长率屡创新高，最近一期资料显示，德国劳动人口成长率高达12%。在服务产业的劳动力人口，高达90％为金融财经业。其次分别为：化学产业、制药业（Höchst药厂）、IT科技业、电信产业（T-Systems、IBM），以及物流（法兰克福机场）。

法兰克福秉持绝佳的地理位置优势（位于德国中心），以及完整强大的交通建设（欧洲第三大机场－法兰克福机场、德国高铁中心ICE），奠定了法兰克福交通枢纽的重要地位。

英国脱欧对劳动力市场的影响

英国决定退出欧盟后，导致不少银行、金融产业开始转移重心，扩展其在欧盟内的发展。仅次于巴黎，法兰克福是欧洲大陆公认第二大重点城市。甚至在英国决定脱欧前，许多知名银行已将总部迁至法兰克福。而由于法兰克福一直以金融发展为主，无论是金融产业发展潜力，甚至企业大楼租金成本来看，与伦敦相比之下，对金融公司企业们来说，法兰克福相当具吸引力。目前预测受英国脱欧政策影响，法兰克福已新增5,000至10,000个工作机会。

"法兰克福是德国的金融中心，也是继伦敦之后的欧洲市场第二大金融中心。此外，它还拥有德国最大的机场。近年来，房地产市场有所回升，但与伦敦或巴黎的房价相比仍然非常实惠"

法兰克福的人口发展

强劲的人口增长率远超出先前所有的人口预测分析，过去几年，法兰克福的人口每年至少增加1万人。未来十年，法兰克福人口将持续受职业培训相关的移民政策，以及显著的生育顺差（新生儿较死亡人口多出约2,600）带来强劲且稳定的劳动人口增长。不仅如此，中东及非洲难民流动也将带来不少人口增长。

专家预测，从现在起到2030年，法兰克福人口将有机会增长至约742,200～81万人（法兰克福市政府预测结果）。此外，英国脱欧后的移民人口目前来看尚无法预测。

法兰克福房产市场发展

由于法兰克福发展蓬勃，整个大都会区陆续形成许多新兴住宅区。例如，Europaviertel、Riedberg区域的崛起，以及Gallusviertel区。目前法兰克福的住宅市场，也以高楼层住宅单位趋势发展。

除了强劲的人口增长，受英国脱欧影响，越来越多的小家庭人口组成和低利率也是造成公寓住宅的高需求量。

目前法兰克福房产市场相当紧张。无论是哪种住宅单位，或者哪个地段区域都相当短缺。到目前为止，快速的租金上涨和购买价格暂时不见减缓趋势。从过去几年的价格发展来看，高价新建筑的高比例增加。从法兰克福房市整体来看，受近年来平均价格上涨的影响，平均购买价格已达到5,000欧元/平方米。非黄金地段的住宅单位，平均每平方米也有2,800欧元，在顶级黄金地段最高，达到10,000欧元/平方米。阅读更多关于德国房价

法兰克福房市目前边际空置率为0.5％的状态，更代表了极度紧张的市场形势。

强劲的经济、人口增长为这座城市带来了绝大的挑战，相关单位需积极、快速地为大量移居人口解决住宅需求问题。根据人口预测来计算，自2016年开始至2030年，法兰克福每年最多需增加5,000套公寓单位（IWU研究所提供）。

目前新房平均租金约17€/平方米，已经比2015年增加了3€。强劲的价格上涨并非只发生在黄金地段，在以前相对便宜的区域如：Fechenheim，Riederwald，Seckbach，也有明显的价格增长。

法兰克福房市价格位置图

新住宅趋势：摩天大楼和微型精巧公寓

未来几年，法兰克福的各种新型住宅大楼将陆续增加。由于越来越多人倾向居住摩天楼的生活型态，加上投资企业看好，这类型的摩天大楼住宅需求不断地增加。不过，高楼公寓住宅的价格落于高点。由于成本较高（平均高于低楼层单位30％），使得租金和购买价格都相对较高。楼层较低的公寓单位，则是目前最接近平均成交价的住宅类型。楼层越高，价格也会相对越高。因此，这类型的房价区间相当宽泛，每平方米约5.000 – 19.000€不等。

高楼公寓单位的新兴项目包括：

“Grand Tower”（2019年，400个住宅单位），

“保时捷设计大厦　Porsche Design Tower”（2020年，250 住宅单位），

“Three sisters”（2020年，300 住宅单位），

“Hafenpark Quartier”（2020年，500 住宅单位），

“Four Frankfurt”（2023年，600住宅单位）。

对于大量兴建的微型服务式公寓，虽然目前标榜着高投资回报率，但仍取决于英国脱欧的状况，目前仍待观察中。例如，位于NiederradHahnstraße的Gallusviertel的“Studiomuc”，是位于欧洲央行附近的“新法兰克福塔”公寓项目。

法兰克福房产市场展望

法兰克福绝对是未来十年德国重点发展的十大城市之一，会带来庞大的住房需求量。同时，大量移民人口也促使劳动力市场的发展，房市价格空间以及良好城市形象将继续为房产市场带来利多。

然而，对于收入正常或较低的家庭来说，可负担的郊区住宅和价格实惠的出租公寓，供应量仍然不足。

目前从房价趋势看来，公寓租金和成交价格仍将继续往高水平发展。不过，低利率优惠和英国脱欧政策目前仍然是关键的房价影响因素。由于房市成交价相比租金涨幅快速，未来投资人士将转而关注收益率较低的租赁市场。