最重要的事实简介
- 2024 年，整个德国的房地产价格将平均横向波动。
- 如果您想在德国大都会地区购买一处现有房产或新建房产，预计价格在 2174 欧元/平方米至 7119 欧元/平方米之间。
- 克莱因博士预计，2024 年大都市地区的房价将保持稳定或略有下降。相比之下，农村地区的房地产价格下跌幅度会更大。
2024 年的房地产价格：价格会继续下跌吗？
- 从全国平均水平来看，2024 年的房产价格将呈横向波动。不过，这一趋势会因地理位置和能源效率的不同而有所变化。
- 在大都市地区，房地产价格保持稳定或仅略有下降。
- 在周边地区，房地产价格略有下降，降幅在个位数之间。
- 相比之下，农村和结构薄弱地区的房地产价格将在 2024 年上半年大幅下降。价格降幅可能在 10%至 15%左右。
- 需要翻新或能源平衡较差的现有房产也将变得更加便宜。尤其是能效等级为 G 级和 H 级的房产，其价值在 2024 年上半年将继续下降。
有兴趣的各方现在可以更积极地谈判购买价格，而且是向下谈判。另一个优点是：目前市场上的房产数量比两三年前要多。迈克尔-诺伊曼（Michael Neumann）说：”如果找到了合适的房产，并且可以进行融资，那么就没有什么可以阻止您购买房产。
结论：2024 年上半年房地产价格不会全面下跌。房地产价格如何发展主要取决于房地产的位置和条件。
德国的房地产价格是如何发展的？
欧洲空间公司的 EPX 房价指数也显示，2023 年房地产价格继续小幅下跌：
11 月至 12 月期间，新建房屋价格上涨了 0.03%。
现有房产（住宅）指数从 11 月份的 191.79 降至 12 月份的 190.50。
在本报告所述期间，自住型公寓的价格略有下降，降幅为 0.67%。
总体 EPX 指数也反映了这一下降，从 10 月份的 209.73 点下降到 11 月份的 208.91 点。
“抵押贷款利率远低于 4%，投资意愿也将再次增强。此外，未来利率市场的复苏很可能会导致价格下跌的结束，我们可以预计，从2024年上半年开始，房地产价格将有所上涨“，欧洲空间公司联合首席执行官兼管理委员会成员斯特凡–明特（Stefan Münter）解释道。
与去年同季度相比，所有大城市地区的价格曲线都在向下或横向移动。这意味着大都市地区的房地产价格也在全面下跌。现有房产的价格跌幅最大。
德国大都市地区目前的房价是多少？
根据融资产品交易平台 Europace 的数据（2023 年第三季度），德国大都市地区的公寓平均价格为 3954 欧元/平方米。
最便宜的住房在多特蒙德。那里的房产价格为 2174 欧元/平方米。而在慕尼黑，有意购房者需要支付 7119 欧元/平方米的公寓价格。在多特蒙德，一套 90 平方米的普通公寓需要支付 195,660 欧元，而在慕尼黑则需要支付 640,710 欧元。
独立式和半独立式房屋的平均价格为 3571 欧元/平方米。慕尼黑的房价也是该地区最贵的。慕尼黑的房屋价格为 6027 欧元/平方米。
这意味着巴伐利亚州首府的房价是汉诺威的两倍多。在所有的大城市中，慕尼黑的房价最低，为2601欧元/平方米。如果您想在慕尼黑购买一套平均居住面积为 150 平方米的住房，您需要支付 904050 欧元。在汉诺威，同样面积的公寓价格为 390,150 欧元。
洋房每平方米的价格比公寓便宜。由于建筑面积较大，住宅的总成本仍高于公寓。
大都市地区的房地产价格发展如何?
2023 年第三季度，与上年同期相比，慕尼黑的公寓房价降幅最大（-15.25 %），紧随其后的是汉诺威（-14.02 %）和斯图加特（-13.78 %）。
慕尼黑的独立式和半独立式住宅价格同比降幅最大，为-10.84%。其次是汉堡（-9.77%）和杜塞尔多夫（-8.55%）。德累斯顿的独立式和半独立式住宅价格跌幅最小（-3.22%）。
与上年同期相比，公寓价格平均下降了-10.9%，而住宅价格则下降了-7.8%。
目前的建筑利率情况如何？
虽然房地产价格只是缓慢上涨，或在某些情况下再次下跌，但当前的建筑利率自 2022 年以来再次回升。以一笔 35 万欧元的贷款为例，10 年期固定借款利率和 2.0% 的初始还款额，您最多需要支付 3.22% 的利息（以 2024 年 1 月 4 日为例）。
与 15 年或 20 年前相比，这意味着抵押贷款利率仍然相对有利。克莱因博士的总体利率预测假定，2024 年的利率将横向波动。以 10 年期按揭贷款为例，克莱因博士预计今年上半年利率将稳定在 3.5% 左右。
房地产价格：长期预测如何？
然而，房地产价格的增长并没有影响到所有地区。根据邮政银行的数据，德国中西部的房地产价格已经达到顶峰。那里的房地产价格将稳定在目前的价格水平上。另一方面，邮政银行预计德国东部地区的房地产价格在 2035 年之前都会下降，只有柏林、波茨坦、莱比锡、耶拿和魏玛等热门城市例外。
为什么德国的房地产价格会长期上涨？
在德国，房地产仍然供不应求。因此，从长远来看，房地产价格将会上涨。尽管目前利率居高不下，但房地产价格却没有大幅下跌，这其中有四个具体原因。
- 置业梦：许多德国人仍然希望拥有自己的房产。根据克莱因博士（Dr Klein）最近的一项代表性调查，92% 的 18-29 岁年轻人希望在某个时候拥有自己的房产。
- 建设速度缓慢：德国正在进行建设，但速度太慢。新建的公寓和住宅不足以满足对空间的需求。
- 资源和熟练劳动力稀缺：由于大流行病期间供应路线中断，重要的建筑材料要么更加昂贵，要么难以获得。德国建筑工地上的熟练劳动力也很短缺，这进一步拖慢了施工进度。
- 劳动力迁移导致需求增加：大流行病结束后，将有更多的外国工人再次来到德国。这将推动对房地产的更高需求。
基于以上四个原因，住宅物业的需求量仍然很高。利率上升可能会导致房价下跌。但是，房价不会下跌，尤其是在大都市等热门地区。
我应该在 2024 年购买房产吗？
目前无法预见房地产价格会大幅下跌，尤其是在热门地段。与此同时，未来几个月的建筑利率可能会横向波动。那些持观望态度的人很可能无法期望房价大幅下降。
不过，如果您的工作方式比较灵活，可以选择在家工作，那么农村地区的房产也许是个不错的选择。那里的土地价格相对便宜，而且根据地区的不同，价格也会有所下降。一般来说，如果您也有必要的预算，而且您的房产融资也有坚实的基础，那么在 2024 年购买房产是没有任何问题的。
