德意志银行研究报告:新冠危机与德国房产市场

由于新冠病毒全球大流行,未来德国房价的不确定性明显增加。全球资金纷纷流入安全领域,这应该会推高住宅地产的价格。短期内,尤其是2020年上半年经济活动的衰退,加之未来极大的不确定性和民众的心理负担,都可能会导致德国房价下跌。如果新冠危机造成的影响更严重、更持久,2020年住宅和办公场所的租金很可能会停滞不前。而在疫情严重的个别地区、城市或市场,租金甚至可能会下跌。

德意志银行研究报告

德意志银行基线情境:新冠疫情将在第二季度中期得到有效控制

为了遏制病毒传播,防止卫生系统崩溃,德国政府主要采取了禁止接触和封锁的措施。短期内,这些限制措施会极大地增加经济负担。我们预测会出现二战以来最严重的经济衰退。在我们设定的基线情境下,2020年上半年实际GDP将收缩约12%(与2019年年底相比)。经济可能会从2020年下半年开始复苏,但在2021年底之前可能不会达到危机前的水平。这些情况将对德国房产市场产生重大的影响。

住宅房产:新建工程可能会放缓

今年上半年,工程竣工量可能会严重下降。由于禁止接触、封锁、生病或担心传染的关系,建设主管部门工作的阻力可能会增大。城市规划的流程、新建地块的分配和建筑许可证的发放都将推迟。此外,由于疫情导致市场上的合格工人减少,供应链中断导致备件和易损件短缺,这意味着设备和车辆无法达到最大产能,这些可能会使施工的难度进一步增加。即使在经济开始复苏后,这些也会阻碍新建项目的推进。

对德国房产的需求预计会下降

不确定性会使许多家庭开启“危机模式”,将重点放在保住工作和维持生计上。这意味着他们不大愿意搬家或买房,这就是为什么德国房产的总体需求短期内可能会大幅萎缩。房屋贷款的需求也可能下滑。许多客户更倾向于和他们的银行顾问通过私人会面讨论购置新屋的资金问题。而目前这样做不太可能,因为银行都已暂时关闭了当地办公室,而客户的活动也受到限制。缺乏购房公证文件也会导致房屋贷款下降。不过一旦疫情结束后,我们可能会看到部分回升。

新冠危机与德国房产市场 - 德国房价

德国房价:一段时间内可能出现显著偏差

接下来的几个月,我们可能会看到由于不确定性和几乎罕见的预期经济衰退而导致的价格调整。许多人都不得不面对当前形势所造成的心理困境。此外,未来的经济发展图景极不明朗。不确定性可能会引发买卖双方的一些过度反应,这就是为什么德国房价的区间范围可能会显著拉大。通常面对危机时,债券和房产等相对无风险的资产的价格会提升。随着政府债券收益率创下新低,股价不断下滑,德国房产(全国各地的平均租金收益率约为4%)将比新冠危机之前更具吸引力。此外,其他国家的危机(欧元危机或英国脱欧)导致在过去10年里德国移民数量不断增加。由于德国的家庭和政府债务在全球范围来讲相对较低,有着其他国家没有的短期工作规定,而且医疗体系与其他国家相比更加健全,因此未来几年移民人数可能还会进一步增加。

从中期来看,德国房产将变得更具吸引力

一旦疫情接近尾声,货币和财政政策环境将决定未来德国房价的走势。在数月的危机中,对个人自由的极大侵犯,重大经济干预的实施,以及巨额的支持计划,可能会导致在正常化阶段需要采取非常规措施。政府实施了重大的激励措施,允许更高的通货膨胀;毕竟,更高的通货膨胀可以切实降低与危机相关的债务,并防止在未来数年利率保持在危机前的低水平。如果此次危机引发全球通货膨胀,欧元区很可能无法避开总的趋势。要么欧元升值,要么德国的通货膨胀也快速上升。这些情况将会分别刺激非欧元区和欧元区投资者对德国房产的需求。

总结与展望

通常遭遇严重的危机之后,我们会看到强劲的拉升。不过新冠疫情之后的回升本身可能会增加传染机率,从而触发w型长期复苏曲线。无论如何,对德国房产投资者来说,好消息是只要危机持续,投资者就会逃往避险资产。这就是说,投资者对房地产的需求可能会超过对其他资产类别的需求。不过危机越严重、持续时间越长,采取进一步措施保护租户的风险就越大。

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