9.想将空屋出租?房东租房注意事项 

以最佳租金出租空房!房东租房注意要点:租客保护以及租房规则 

 

即使大多数德国城市住房供给短缺,要迅速地租到公寓也并非难事。但租房时,要考虑的重点也不少。正如“德国租赁法 - 房东权利及义务”中所规定,德国对租客的保护相当严谨,部分城市租金高低是由所谓的“租赁制动”机制所制定。 


绝大多数德国租客都蛮守规矩,并不会制造太多问题。但若您有意将房屋出租,在租房前必须彻底了解房客。这是因为德国租赁法相当保护租客,在合同签订后,租客有权免遭房东非法任意终止合同、或者驱逐公寓等等。所以将房屋出租前,深入了解房客背景、状况,是房东保护自己权益的重要步骤。若不幸需请租客搬离,所需负担费用昂贵及程序相当繁琐,即使无法完全履行租约规定及义务。 


因此,选择租客绝对要非常小心。下面我们将介绍有关租金率和选择租客的重要信息。在介绍如何选择租客和制定最高效益租金之前,房东要注意租约条款能为房东提供法律保障。所以,我们强烈建议中国投资者通过专业房地产经纪人来处理相关承租法律问题。举例来说, Dehom 可帮忙接管您的物业租赁。如果需要,我们会将租赁、移交协议或与租客通信等所有必要文件信息翻译成中文。 

 如何以最高租金出租我的德国房产? 


近年来,德国的租金水平迅速上升。有些房东将租金提高20%,有些甚至高达45%。因此, 2016 年德国政府实施所谓「租赁制动」就是为防止房东任意哄抬租金。 


租金制动的原理相当简单,在住房供给紧张的城市要重新出租现有公寓时,租金涨幅不得超过该地区平均租金之10%。其中住房供给状况由各联邦各自制定,至于平均租金可从该城市或者市政府所公布的「房租指数」查询行情。 


"德国的租赁法律相当严格,且有利于租户。为了保护您和您的德国房产,最重要的是要计算租金并了解自己作为房东的权利"


制定最高租金有其他例外做法吗? 


租赁制动政策只适用于现有公寓要重新出租的状况,但不适用于新建建筑。因此,业主可无限制地为新建公寓制定租金。不过,投资者不应受租赁制动牵制创造新的生活空间机会。同样,若重新装潢、改建现有房屋也不受限制。租赁制动不应成为房东对现有房产现代化的阻碍,为了报销费用,房产若全面改装装潢后,第一次租赁价格将不受租赁制动所限制。

若现行租金已高于价格上限,房东可申请「现状保护」。改建装潢后,房东重新出租时可要求重新制定租金。 

实施租赁制动的城市与地区 


如前面所述,租赁制动政策适用于房地产市场较紧张的地区。而房地产市场是否紧张,是由各邦联自行制定。各邦联政府依据四个重要指标作为住房市场供给之评估:人口增长率,住房空置率,租金发展和租金负担。 

因此,租赁制动目前实施的地区有: 

  • 柏林 
  • 汉堡 
  • 法兰克福 
  • 杜塞尔多夫 
  • 科隆 
  • 威斯巴登 
  • 汉诺威 
  • 吕内堡 
  • 奥尔登堡 
  • 奥斯纳布吕克 
  • 沃尔夫斯堡 
  • 明斯特 
  • 不来梅 
  • 和一些其他城市 

审查租客时该考虑什么? 


在签订新租约合同时,要特别小心注意租客背景。貌似值得信赖的新租客,很有可能后来变成麻烦多多的问题租客。 

因此,确实了解每位有意承租的新租客。虽然我们无法100%过滤掉欺诈者,但在审核租客时,建议采取以下预防措施,尽可能地清楚审核租客背景,以保护房东权益。

 

1. 别被承租人的外表蒙蔽 

问题租客通常外表看不出来,建议先审核以下租客背景信息,才能安全地将房屋出租给合适的优良租客。 

2. 获取信用相关信息 

可考虑以不同信用、财力审核来确保租客信用: 

  • 薪资证明 
  • 银行对账单 
  • Schufa 的信用检查(德国最大的私人信用评级) 

3. 查看知名数据库(Landlord Protection Community,German Tenant Database) 

4. 与前房东索取该租客先前租赁债务清帐证明 

确保租客没有尚未清偿的租金,或有无前任房东的负面评价。 

5. 需支付押金作为租赁担保 

可避免潜在的问题租户,因为问题租客不愿意支付押金。 

6. 计算租金损失和法律保险费用 

以保险方式,才能确保您将在紧急情况下也能收到租金。 

7. 只有在合同订立后以及租客支付押金和第一笔租金后,才将钥匙交给租客 

若按以上建议及步骤,房东们应该尽可能确保自己免受问题租客的麻烦。但是,防不胜防,无法百分之百保证完全不会出现问题租客。若您没有德国房地产租赁相关经验,我们强烈建议聘请德国当地房地产经纪人来协助您处理公寓租赁问题。 

 谁该负担房产经纪人费用? 


由于通常是房东委讬经纪人安排租赁中介服务,这其中包含了中介费用。当达成房屋租赁协议时,由于适用德国订购原则,意味着房东需支付所委讬经纪人的相关佣金及费用。但是,由于所产生的费用今后可从租金收入中扣除,所以房东也别太担心,这些费用最后可扣除相关税费。 

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