8.德国租赁法 – 房东权利及义务 

德国租赁法隶属民法(Bürgerliches Gesetzbuch, 简称BGB),与其他国家相比,德国租客受民法保护,也就是说,政府认定居住是人民生存的基本权益。另一方面,德国的司法机构也有保障房东权利的相关机制。因此,对房产投资人来说,德国的法律是保障双方权益,相对透明、平等的租房法律基础。 

德国习惯在法律通知期内签订永久租约,但也可以签订临时租约。若是临时租约,房东则必须在签订合同前,表示房屋收回期限的原因:是计划自用?或翻新装修需求。德国法律严格规定房东不得任意结束租约,例如,不得为了增加租金收入而收回房屋。况且,在德国,租金的涨幅规范相当严格,一切都必须符合法律规定。因此,房东是不得任意调涨租金的。相反的,房东也受到一定的法律保障,出租的房屋需按照合同规定在期间内收回。另外,期间內维修费用只有在特殊情况下才由承租人负担,不然一切都由房东承担。如果修缮是为了要更新硬件,部分可转由租客负担。 

签订租约合同后,基本上租客就能获得一定的法律保障,租金并不会随意上涨,租约也不能任意终止。因此,要找到一个值得信赖、且信用良好的租客,并订立合理租金的房屋合同是相当重要的。以下,我们列出一些房东与租客权利的相关信息: 

房东的基本权利 


押金 

为了避免财务纠纷,房东可要求租客提供保证押金以避免延迟缴付房租。一般来说,两至三个月的冷租金相当普遍,另外,法律也规定,押金不得要求超过三个月冷租金(意指净租金,不含水电、暖器等费用)。 

租金损失的权利 

若租客延迟欠缴租金,房东通知租客租金缴付的最后期限。但如果租客持续欠缴,金额超过两个月以上的冷租金,则房东可立即终止租约,无需另行通知。若租客欠缴租金,并且继续住在房屋内,房东则有权利提出驱逐通知。 

房东的留置权 

租赁法规定,房东对所有搬进出租房屋索赔的物品具有留置权。然而,因为进出房屋的东西通常无法控制,所以没有太大作用。 

调涨租金 

1 依照约定定期调涨租金 

若协议中同意定期调涨租金,则需清楚记录在租赁合同中。 

阶段式调涨房租: 

这是在一定时间内,阶段式的调涨租金。每阶段调涨期限不得低于一年,除非进行装修翻新或为了改善运营成本,才可调涨租金。 

指数式调涨租金: 

指数式调涨租金的方式,是参考德国联邦统计局所公布一般家庭收入指数而參考提出的租金调整。而调涨后的租金至少需维持一年不变。 


2 与法律相关的租金调涨 

如上述条款未包含在租赁协议内,房东有权在在下列情况下调涨租金: 

调涨至市面租金行情: 

这种类型的租金调涨,是在过去四年,该房产或类似条件的房产,包括社区、规模、配备、位置,所有的生活空间条件都类似,而形成额外费用,依此标准调涨。简单来说,依据不同邦联规定,租金在三年内不得调涨超过15-20%。 


翻修装潢造成租金条涨: 

若房东进行以下翻修装潢工作,可以调涨租金,

– 增加出租物业的配备价值 

– 改善长期居住生活条件 

– 提升节约能源或水资源的翻修工作 


原则上,房屋翻修装潢后,租金调涨最高限制为11%。 


房东可向租客要求负担附加费用: 

  1. 租金税 
  2. 排污费 
  3. 暖气及热水费用 
  4. 电梯 
  5. 建筑清洁和害虫消除费用 
  6. 街道清洁/垃圾清除 
  7. 照明电灯费用 
  8. 园林养护 
  9. 烟囱清洁费 
  10. 看守费 
  11. 财产/责任保险 
  12. 天线系统/电缆维修费 
  13. 卫生间维修 


重要提示:只有房东与承租人达成合同协议,租客才需负担所同意的附加费用。 

房东终止合同权利 

基本上,房东不得任意提前终止合同,若有理由合法终止租约,则可依法终止租约。 


房东可依照以下权利合法结束合同: 

– 如果租客严重违反合同义务 

– 供自己使用 

– 租客有意防止房产得到充分经济利益 


终止合同必须以书面通知房客,房东须亲笔签字、并列出终止合同的原因。此外,房东也需告知租客期限及确认形式。若通知后,租客无法出席,则需延长双方的异议期。 

租客的基本权利 


租客权利由法律和租约合同中协议决定。 


房屋权 

将钥匙交给租客后,也就将房屋所有权转移给租客。未经租客知情和同意,自移交钥匙后,房东不得进入所出租之空间。若需进行维修工作等特殊情况,房东仍有权进入房内。其他原因如原租客需提前搬离,而有后续承租人(Nachmieter)或潜在买家需要看房,则可事先与租客达成协议后带看房屋。依照租客权益,房东需至少提前一天与租客达成带看时间的协议。 


噪音和休息时间 

租客有权尊重居住在房屋内的邻居和房东的休息时间。同时,应控制室内音乐、电视或广播音量,维持在承租空间范围内。在休息期间内,一些吸尘打扫,或工艺家庭工作所制造的声音是被允许的。 

即使在休息时间,儿童的噪音是被允许的。但是在德国父母有义务教育孩子,在休息时间内尽量避免制造噪音。 


装修/家具/墙壁 

租客可用钉子或螺钉来悬挂图片或家饰,也可在瓷砖墙上钻孔。如果孔径不合,钻出瓷砖,房东不得在租客离开时要求支付毁损之瓷砖。 

若是有结构上的翻修需求,如电气、管道装置更换,或者穿破墙壁,则一定要由房东同意许可。 


亲友搬入 

根据现行的租赁法,亲密的家庭成员,如配偶、伴侣及其子女,是不需经房东同意即可搬入公寓。但租客仍须尽到告知房东之义务。 

另一方面,远房亲戚或朋友要搬入,则一定要取得房东同意。 


保养修缮 

租客有权在合同上清楚标示房屋状况,这也表示房东有维护房屋的义务。如果在约定日期内,房东无法修复房屋缺陷,租客则可以要求减少租金。 

Get in touch

PP请通过下方的联系表格或微信联系我们!

德宏 | 德国房地产

Bundesstraße 24

20146 Hamburg, GERMANY

面向中国投资者的房地产经纪人:

微信号码: Beatricemgb

电子邮箱: [email protected]

电话号码: +86- 130 6840 5864

立刻与我们联络!

请通过下方的联系表格或微信联系我们!

德宏 | 德国房地产

Bundesstraße 24

20146 Hamburg, GERMANY

面向中国投资者的房地产经纪人:

微信号码: Beatricemgb

电子邮箱: [email protected]

中国电话号: +86- 130 6840 5864

香港电话号: +852- 6200 2463

立刻与我们联络!

请通过下方的联系表格或微信联系我们!

德宏 | 德国房地产

Bundesstraße 24

20146 Hamburg, GERMANY

面向中国投资者的房地产经纪人:

微信号码: Beatricemgb

电子邮箱: [email protected]

中国电话号: +86- 130 6840 5864

香港电话号: +852- 6200 2463