7.中国投资者在德国须负多少税? 

德国租金收入税—与国际行情相比,德国的有效税率非常低

 

德国一直以来以高税收国家闻名,与其他国家相比,德国税收的确偏高。就房地产而言,理论上租金收入应征收较高税金。然而就税金部分,实际上有许多操作方法可使房产投资更具吸引力。在德国,拥有房产对在德国或国外拥有高收入者是一种普遍节税方式。德国税法有个特点,购入新房或者现正拥有之房产可对房地产资产进行减记以减少应纳税收入。房产贷款也可以自税收金额中扣除。这两个主要项目的减免,在实际租金低而房价高的大城市中变成相当重要的抵税项目。不仅如此,与租赁相关的其他费用也都能减免。也就是说,虽然有部分税收损失,但房产价值相对会增加,而您也可获得固定租金收入。 


德国房屋交易所得税 


除了租金收入外,德国房产交易所得税也是中国投资人士主要关心的项目之一。我们在此重申,在一些情况下是可免除房产交易所得税。举例来说,如果投资者持有房产超过10 年后才出售房产,将不必缴纳房屋交易所得税。或者,房产拥有者自住3 年以上,也可同意免除。要注意的是,如果投资人在截止日期前出售房产,就得缴纳房屋交易所得税额。

所以不要被德国的高税收吓到,从税收角度来看,德国房产投资成本相对低许多。以下我们列出与在德国的中国房产投资者的相关信息:


“理论上,德国的税率很高。但是,房主可以从众多扣除项中受益,从而降低实际税率。购买3至10年后出售自身房产时利润可100%免税


德国哪些联邦征收房产交易所得税?  


通过投资私人投资者(自然人身份)直接购买房地产并立即获得房产,我们称之为直接投资。 


针对中国私人投资者的相关税收,1985 年中德双重征税协议(Doppelbesteuerungsabkommen, 简称DBA),以及2014 年增修案是相当重要的。根据DBA 第13 条,房产销售所产生的收益,以及按照DBA 第6 条,租赁所得税是于房产所在联邦负责征收(即在德国)。另外,根据DBA 第23(1)(a),在德国所支付的税款可抵消中国税收。但就目前德国房产相关税收低于中国而言, 中国政府仍可能会保留征收税额差异。 

买房相关税收 


购买房产后,需负担的税收包括:1) 所在联邦不同,土地转让税自3.5%到6.5%不等。2)房产税,因金额较低,所以在此先忽略,不列入计算。 


如何计算当前租金税金 


如上所述,确定租金收入时,可扣除与租赁相关的所有费用。此外,估算成本中房产折旧率也可以一并扣除。 


可扣除成本的相关项目: 

  • 差旅费
  • 账户管理费 
  • 办公费 
  • 租税 
  • 贷款利率 
  • 经纪费 
  • 附加费用 
  • 法律费用 
  • 会员费 
  • 广告费用
  • 装修费用 
  • 维修费用 
  • 税务顾问费用 


扣除所有费用后,就是应税租金收入。身为中国私人投资者,虽然在德国的收入义务有限,但仍须在德国支付于德国的收入税金。而税率以累进所得税税率计算。 

根据累进所得税税率,2018 年收入达到基本免税额 9,000 欧元则免税。之后边际税率则依所得上升计算。年收入达54,949 欧元的税率为14%至42%。年收入54,650 欧元~260,532 欧元,则按固定税率42%征税。假使年所得高于260,533 欧元,则将征收所谓的45%“富人税”。 


另外,仍有针对各种所得收入征收额外5.5%的“团结附加税”,因此,上述所得税税率最高可增加到47.475%。 

如何计算房产交易所得税 


原则上, 在所谓的”投机期“期间出售房产才需缴纳房屋交易所得税,若投资人在“投机期”,也就是10 年内转售房产(或者自用3 年内),则必须缴纳房产交易所得税。 


所得税的评估是以资本收益为基础,为了确定资本收益,最终售价需扣除收购、生产以及广告相关成本。 


如果房产投资者在10 年(或3 年)内转售房产,则所得税将按上述累进所得税税率计算。在十年投机期限结束后,外国房产投资者、也和中国投资人一样,适用与德国当地纳税人相同的私人交易条例。 


我们将协助您在德国寻找税务会计师 


以上为中国投资者在德国的房产收入征税的相关规定及情况,我们虽然不提供税务咨询服务,但我们与许多知名税务顾问合作,如果您有需求,我们将非常乐意为您安排联系。 

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