6.如何安全地进行德国房产交易

德国土地登记簿系统对房产物权有绝对的法律保障 

 

土地登记簿(Grundbuch)是个公开登记系统,德国政府设立土地登记处(Grundbuchamt)为每个地产保管所记录地产的相关信息。若拥有多笔房产,每一笔房产都将清楚列在土地登记簿中。土地登记簿同时记录了不同信息,其中包括财产所有权丶房产本身物权以及任何债务关系的信息。如需变更资讯或者注册新房产土地,须由专业培训过的律师,也就是公证人,来协助处理。同时为方便查询,土地登记簿系统已全面电子化,但并不是每个人都能自行查看土地登记簿。只有具备“正当意图”,才可查看土地登记簿。举例来说,如果对房产有购买兴趣并取得卖方同意,才可获取相关土地登记的信息。 


土地登记簿具有一定公信力,也就是说,买方可以完全信赖土地登记簿上的信息。比方说,如果土地登记簿表示A 人是该房产所有人,那么买方则可信赖登记簿上的信息,不必再自行调查或者怀疑A 人是否可能已售出该房产。这是因为在德国房产交易程序相当严谨,每个步骤都严格把关,每个步骤都须清楚登录在土地登记簿。卖方不太可能出售房产两次来诈骗其他买家。当买卖双方确定买价后,土地登记簿就须清楚更新列出该房产已被预订的信息,而其它潜在买家就能看到房产已被预订,这时您(也就是预定买家)才需要支付款项。因此,对投资德国房产有兴趣的中国投资人士可以完全信赖土地登记簿信息,相关程序及步骤都有完善的法律保障。 

德国购房

"我们的团队会协助您完成合法交易的每一步,并确保真个购买流程安全顺利地进行"


在德国,房地产交易基本上以「阶段式模式」进行,这是为确保买卖双方以最理想的方式完成交易程序。所以如果您想出售房产,买方一样需完成款项支付后,才能进一步更新土地登记簿,相对来说,您也可以受到保障。不过别太急着了解细节,因为这都须按照法律程序,由您所选择的法律公证人处理相关细节。  

不会德语?如何与公证人预约房产交易会谈 


公证人在拟定房产购买合同时,买卖双方须提供所有相关信息,包括买卖双方姓名丶住址丶出生日期,以及买卖双方与房产有关的重要信息。公证人接下来便会检查土地登记簿的记录信息,例如:确定登记费用等等。 


合同拟定完成后,公证人与买卖双方约定签署合同的14 天前会发送一份副本给缔约方。利用这段时间仔细阅读合同,建议由律师一起进行检查合同內所有条款。我们会为您翻译所有重要文件, 也提供有关合同起草的相关问题及建议。由于合约对买卖双方都具有约束力,因此彻底审查房产交易合同非常重要。 


在公证人签订房产交易过程中,买卖双方都必须在场。若您无法到场,则可授权第三方以您的名义签订合同。交易过程中,公证人会大声朗读购买合同所有条款,若有变更需求也会一并朗读, 以确保买卖双方同彻底了解合同内容。合同中,也会设定买方支付款项的时间点,若买卖双方对合同内容丶用词都无异议,当场便会完成房产交易合同签暑。由于公证过程全程以德语进行,非德语人士,则须安排专职翻译在场。若有需求,我们可安排经验丰富丶官方认证的口译员在场协助。 

公证后会发生什么? 


交易后,也就是签订合同后,公证人将负责处理房产转让,也就是到土地登记簿更新房产所有权即将转移的信息。虽然这时已签定购买合同,但实际上买方尚未正式拥有房产所有权。若买卖双方都已履行合同规定,买家并已完成款项支付,才会变更买方为房产所有人。


向卖方支付房款


交易步骤一一确认后,买家也在土地登记簿上做预定保障,便可放心支付合同约定的房款。这笔钱通常不是直接支付给卖方,而是转到公证人设立的公证帐户。在完成付款并履行合同规定后,公证人才会安排变更土地登记,将房产所有权从卖方转移至买家名下。这程序需花费一些时间,但您(买家)仍然是房产登记所有人,而只有土地登记变更完成后,才会从公证帐户将款项汇至卖方。

向税务局缴纳土地转让税 


在土地转让临时登记后,公证人须向税务局回报成交价。接着,依据不同邦联规定,税务局便会设定土地转让税金额。通常土地转让税是成交价格的3.5-6.5%。回报成交价后,税务局即会要求买方支付这笔税款。买方完成支付土地转让税后,税务局就会通过所谓的清关证明进入公证处。在法律上进行拥有权的变更就一定要提供这份证明。如果买方已经完成所有需支付的款项,包括土地转让税以及成交价,公证人便会更新土地登记。接着土地转让临时登记的标志也会被删除, 整笔房产交易过程也就大功告成。


公证费 


公证人的费用属于买房的额外费用,并在买方签订购买合同后才支付。因此,公证人会提供买方费用明细,除了土地登记丶购买合同的费用以外,还包括咨询费和公证确认费。公证费是以房产交易价格做计算,大约为成交价格的1.5%。

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