4.未来德国的房价在哪些城市涨幅最大?

近年来,德国的房价在其前七大城市(柏林,汉堡,法兰克福,慕尼黑,科隆,杜塞尔多夫,斯图加特)中已大幅上升。长期观察,这些大城市无论是基础设施丶休闲育乐丶文化资源丶就业机会等发 展潜力远超过其他城市,因此吸引更多人往大城市迁移。虽然在一些主要城市中,德国的房价与欧洲其他国际 大城市如:巴黎丶伦敦相比,已相当便宜。不过,这些重点大城的租金收益率相对较低,不少专业房产 投资人便开始关注所谓的 B 丶 C 级城市。这些 B、C 级城市,无论规模大小和经济发展,对该区域的发展 都具有一定的重要影响力。

德国房地产在慕尼黑

德国房地产发展前景看好 B 级城市


其中包括汉诺威、布来梅、德列斯登丶莱比锡、弗莱堡或明斯特等城市。这些城市房价普遍远低 于大城市,因此吸引了很多无法负担大城市租金的年轻家庭。劳动力的增加,也刺激城市的发展潜能。除 此之外,B 级城市的租金收益率也相当被看好,预计收益率将高于德国前 7 大城市。未来城市位 置以及周边近郊,将会是都市选择的重要指标。预计 2030 年,德国人口将增长 130 万人(总计8300万人)。从整体都市发展来看,德国东部大部分地区在未来几年内仍持续人口外移,而其他新兴地区,特别是大学 城,将继续呈现稳定的人口增长。


“大多数德国房地产的国际买家都会选择这三大城市投资。然而,二线城市不但具有更高的租金回报,而且购买价格也会更低”


2018

年,德国邮政银行(德国主要房地产融资机构之一)与汉堡国际经济学研究所一同发表德国401 个乡镇的未来都市发展的研究报告,该研究着眼于该地区目前房价水平和德国房地产未来发展。特别是德国西北地区丶法兰克福大都会区丶柏林都会地区以及德国南部,房市行情都相当被看好。不仅如 此,甚至有机会超越前 7 大城市的租金收益率。因此,许多投资者策略性地积极寻求 B 级城市繁华地带,因为许多 B 级城市繁华地段的房价比 A 城市的郊区更加便宜。


从德国地图上很容易看出,发展强盛区域以及相对衰弱的地区可能相距不大。例如,莱比 锡和德列斯豋,这些年轻的大学城长期以來人口发展稳定,而其他东德城镇则面临人口大量外移 的问题。如果想避开投资德国前 7 大城市,建议您可以研究不同区域的未来发展潜力。我们可以提供所有地区经济前景和德国的房价预测的详细数据。

德国的房价

下面的德国地图则是 Postbank 针对德国房地产做出的房市分析报告。德国各城市和其他地区的未来发展被视为投资重要指标,德国的房价在深绿色地区被看好,而浅绿色预计会出现中等程度增长,灰色区域则表示,未 来直到 2030 年将有房价停滞或下降的可能性。


策略二,七大城市的 B 级地段收益率高


B 级城市因交易数据相对较少,因此许多国际房产投资者都纷纷避开对 B 级城市的投资。但不外 乎,前几大城市的成交率高,投资者只要投入德国房地产,就能迅速地找到买家。


另一方面,专业房产投资人的策略则是投资热门城市的 B 级地段,也就是黄金地段外围的区域。 德国的房价在这些区域房价相对便宜,并具有更高的租金收益率。也就是说,与房价甚高的繁华地段相比,次级的 B 级地段相当有超前潜力。由于许多租客无法负担市中心的高额租金,于是往周边寻找适合 的租金房价,这样一来,也造成郊区房价不成比例地上涨。

目前看来,这些高租金收益率和未来房价看好的城市都相当特别,其中外国投资人最看重的三个 城市,包括:柏林丶法兰克福丶汉堡,可在 “城市报告” 中找到相关投资信息。同时,我们还将提供最新的德国的房价丶新兴区域以及当地房产趋势信息。


投资德国房地产该考虑什么?公寓丶住宅、新建筑、现有建筑或旧建筑


最简单的方法当然是购买新房,因为德国对任何新建项目的要求都相当严格。法律不仅严格规定 建造材料,同时也对建筑物的能源效率有相当高标准的规定和要求。身为投资者,您可享受至少 5 年的法定保修权利。在此期限内,建筑公司必须无条件负责所有维修义务。甚至不少建筑公司将 修保义务期限延长至 10 年。虽然德国房地产新建楼盘的条件相当令人称羡,不过房产市场的新建项目却不多,也 就是为何许多投资者转而投资现成房产。


德国许多二手房或现有房屋的结构非常好,远远超过英国、法国或意大利等欧洲其他国家的标准。即使是所谓的旧建筑,结构也相当坚固。(德国的”Altbau”,也是旧建筑,是 1900 年左右的房屋,外观华丽且天花板较高)到现在虽然已有 150 年的历史老建筑,品质看起来仍超高,重要的是一定要检查老旧建筑物是否定期维护和翻新。不过,有一个阶段德国房地产的结构较差,当年对建 筑结构的要求没有其他时代高。举例来说,二次世界大战后,许多德国城市需迅速重建,然 而预算资源相当有限。因此,不少 50 年代至 70 年代重建的房屋比新旧建筑的结构更差。


无论如何,一定要彻底检查现有房产的建筑结构。如果房产是多户住宅的公寓,可在业主会议记录里查询房屋是否有进行任何改造丶翻修,或者任何在会议中提出需维修却未执行的房屋问题。 如果有任何疑问,应立即咨询房产估价师,彻底检查房屋结构。


选择德国房地产经纪人时应该注意什么?


德国房地产市场面临着供应量缩小,需求量却不断增长的局面。对于柏林、法兰克福和汉堡这样的大城市而言尤其如此。这种发展使房地产经纪人更难获得新的待售房产。因此,某些经纪人可能不会仔细地检查他们所提供的房地产。我们建议您选择一个可以提供房产所有有关文件并能对此类文件进行说明的德国房地产经纪人。由于德国的房价在过去10年中已大幅上涨,因此大多数房地产经纪人只专注于出售房产,却不关心为客户出租公寓的情况。如果您居住在海外,建议您选择一个经纪人,同时负责为您出租房产,并在寻找新房客时为您提供帮助。

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