3.当前德国房价走势 – 德国房价多少钱一平?

德国房价 1990 年至 2018 年德国房价发展趋势

 

过去十年来,德国所有重点城市的房价都在快速攀升。特别是东西德合并后的 90 年代初期,可明显察觉房价骤升的情况。两德合并后,不仅促使基础建设快速发展,各大公共建设蓬勃兴建之外,但 是居住需求卻一直不见起色。特别是 1995 至 2005 合并后的十年期间,德国房产市场萧条丶只见房价上升速度缓慢。


德国知名房产顾问公司 Bulwiengesa 提供的房市指标中,清楚显示 90 年代初期以及之后房价增长速度的低迷状况。

1975年到2018年德国房价走势

90 年代中后期,德国由于缺乏基础建设资源,导致接下来的 10 年房市形成追赶效应,房价也因 此不断攀升。虽然房价上升,但市场上的住宅房屋单位却仍供不应求。2017 年共新建284,000个居住单位居住单位,而 2019 年预计将再新增 32 万个居住单位。然而,这仍不足以应付德国每年 40 万户的居住需求,甚至间接影响房价走势。


目前德国房产市场仍被看好,这样的乐观表现与 90 年代初期的状况并不相同。近几年,受不同因素影响,这种趋势不仅带动房价,同时市场各方 面也对这种增长态势保持相当乐观的态度。


“近年来德国房价有所上涨,但市场供应却依然严重不足,这将对未来的房地产价格形成支撑”


影响德国房价的重点因素:


近几年,德国经济发展稳定,失业率较低,使得房市需求一直保持相对高点。

利率下降以及优惠的房产融资条件,使更多民众受惠,买房负担也相对降低;除此之外,负利率 加上欧洲央行相关政策,让更多投资者对德国房市充满兴趣。

德国稳定的人口增长也带来稳定的买房需求量,特别是在德国的重点大都市,能明显看见房 市稳定增长。此外,由于稳定的经济发展丶高品质的居住条件,更多欧洲国家人民想移民德国。


新建楼盘的比例不高,因而影响市场居住单位的供需比例,特别在人口密度高的大都市,间接影响房价居高不下。

从来自市调公司 The Empirica 统计数据可看出,房价上涨区域的房价差异变化,以及在表现相对不 景气以及市场萎缩的区域之间的差别。

以上影响房价因素目前看来,仍是市场的关键指标。因此,德国房市短期内并未见疲乏或下降的趋势。整体而言,德国房市虽处上涨趋势,但部分地区相反地,受不同因素影响而导致房市 价格下跌。当德国大城市房价快速增长的同时,如:柏林丶法兰克福丶汉堡以及杜塞道夫,其他郊区房 价却因基础建设受限受到影响,如东德郊区丶鲁尔区等等。这些地区房价已逐年下跌,不外乎受基 础建设不健全丶及就业市场工作不足的影响,造成年轻人丶壮年人口外移,也就间接带动房价下 跌。

德国房产与全球房市发展比较


2008

年,德国各大城市房价在初期有利价格的基础上开始上涨。2000 年初,德国并未发生如美国或其他欧洲国家一样的房市价格飙升的状况,甚至在德国许多区域,房价倒是逐年下跌,或者可以说,房产市场趋于疲乏状态。鉴于德国的情况,我们应同时研究最后一波德国房市上涨因素。一份国际 房价比较报告中显示,德国国民所得收入与德国房价有绝对重要关联。

德国房价多少钱一平 与其他国际城市相比

德国房价多少钱一平?

中国投资者经常询问我们德国房价多少钱一平。然而,德国房产的实际价格和租金收益在全国范围内差别很大,这是由房产的地段、设施和质量决定的。2019年德国一些大城市的平均房价和租金收益率以欧元计算如下:

城市欧元价格/m2欧元租金/m2租金收益率
慕尼黑7610213.3%
法兰克福5160153.5%
汉堡4800143.5%
柏林437013.53.7%
杜塞尔多夫365011.53.8%
德国房价2019

2019德国房市 预测:德国各大城市持续强势增长 


德国最大民营银行德意志银行在一份市场研究中进行了分析。


以目前房产周期来看,自 2009 年起,不少地区房价已大幅上升,甚至有部分城市房价已翻倍!影响房产需求有三大关键因素:居住人口密度丶劳动力需求以及低失业率。新建楼盘比例也因房价关系逐渐下降,空置率随之下降,因而带动了租房市场。实际精确的房屋短缺数据虽难以获得,然而可预见德国房价丶租金将持续上升。


影响房价上涨的背后因素有很多,造成各大城市房价上涨的原因也不尽相同,举例来说,目前慕尼黑租赁市场显示空置率为 0%,供不应求的情况影响房价上涨;2017 年,柏林的劳动力增长达到 4%,房价上涨归因于上升的居住人口;而在法兰克福,根据


2015 年统计资料显示,市场上短缺约 4 万个居住单位。整体来看,德国 2018 年房价相较前年平均上涨约 15%,但这并非只是英国脱欧效应之一。目前房产周期显示,德国房价翻倍的背后原因,不外乎是社会各项发展的成果总和。不 过,多数德国大都会区的房价要达到高峰仍需要几年时间。

阅读更多关于德国房价2019

2019 年持续看好德国重点城市:柏林丶法兰克福以及汉堡


2009-2017 年房市周期统计资料显示,大都会区(A级城市)房价上涨比例为 80%,B 丶 C 级城 市则为 60%。供应市场于 2017 年增加 284,000个居住单位,2018 年更提高到 31 万个 居住单位。这明显无法应付德国每年至少 40 万户的居住需求,同时还要考虑每年需求量也在持续的增 加。面对高需求的情况下,德国大城市的房价无论在购买丶租赁市场预计也将继续攀升。纵使德国目 前房价走势持续升高,甚至部分大城市也已到达高点,但总体而言,德国房产市场并无泡沫危机。


2018 年统计资料中显示,柏林房价涨幅約 10%,这背后除了因为失业率达到历史新低之外,也归咎 于劳动力增长达到相对高点。柏林新建房产项目发展却相当缓慢,房屋许可证签发速度,与新建房产项目的 完工比例的差距并未改善。专家预测 2019 年房价丶租金将继续攀升。


另一方面,法兰克福总人口数每年以 8 千人人数增长,持续增长的劳动人口将带来更高的房屋需 求,但房屋供应数量仍然稀少。预计每年将有 5 万个居住单位短缺。因此,2018 年,除了受英国脱欧 影响外,房价丶租金也将持续上升,专家表示,房市供应将持续呈紧崩状态。


德国第二大城市—汉堡,房价涨幅相比 2009 年已超过 70%。然而,汉堡租赁市场却显示,其租金相比其 他重点大城市来说,涨幅较低。这几年来,汉堡不断发展建设丶人口稳定增长,因而抑租屋市场的租金上涨状况得到了抑制。另一方面,预计汉堡房价今年仍将有不错的漲幅空間,其中推测低利率将会是 房价上涨的主要原因。


柏林丶汉堡丶法兰克福的房价分析以及房产市场研究报告可参阅这里。

总结:德国房价压力将仍然居高不下


最近一次德国房市周期显示,房价自 2009 年不停上涨,到 2019 年已第十个年头。除了房市周 期本身影响外,主要原因仍为房屋供给短缺。在全德国,约有一百万个居住单位短缺,这样的情况对于大都会区(A级城市)影响更大,除了造成A级城市过去十年间房价涨幅高达 80%,而在 B/C 级城市也不逊色,涨幅也达到 60%,在 D 级城市涨幅都甚至有 50%。虽然如 此,各区也正努力提高新建项目的比例,2017 年达到 285,000笔新居住单位,2018 年新居住单位预计将提高至 31 万个(统计截止2018年12月)。德国联邦政府预测每年约新增 38 万个居住单位需求,也有其他分析报导指出,每年居住需求量实际上已超过 40 万个居住单位,而今年 2019 市场也将新增 32 万个居住单位以应付需求,不过德国房市可预期的居住单位短缺问题仍将持续扩大 。

受房市短缺的影响,2018 年德国房价所攀升幅度远超过过去好几年。房产顾问公司 Bulwiengesa 的一份调查报告显示,在调查的超过 126 座德国城市中,德国房价平 均上升约 6.5%,特定城市上涨幅度甚至超过 10%。同时,大城市丶大都会区,过去几年房价受房市动态定价的影响,也来到相对高点。记录显示,调查的 126 座城市中,规模较小的次级城市房价上涨幅度也达到高 点,甚至没有任何下跌迹象。随着房价持续上涨,德国房租行情也受到影响。2018 年新出租房屋价格平均上涨 6%,而重新出租的房屋涨幅 达到7%。这是自 1993 年 后,租屋市场租金涨幅最高的一次,不仅如此,租金行情自 2009 后就再也没上涨过。而德国实施的租金管 制政策(租金管制政策相关资讯点击此处)也证明是一项变相抑制房产投资的租户保护政策。


德意志银行预测 2019 年德国房价丶租金仍将持续上涨,主要因素不外乎为居住单位短缺问题以 及持续增加的劳动力人口。不过受高房价影响,德国房市潜在买家也将减少,预计2019 年房屋需求量会呈现渐缓趋势。同时,微幅提升的市场利率和随之提高的贷款利率也将有效抑制房产需求。专家预测,到 2019 年底,5-10 年贷款的利率将自 1.6%提升至 2%。


纵使目前德国众多城市房价已达到高点,但 2018 年德国房价涨势强劲,加上尚未改善的住房供应短缺问题,预计未来几年德国房价仍将持续上升。

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