中国海外置业投资者选择德国房产的八个理由

1.强劲的经济,稳定的投资环境:

德国是欧洲最强大、最稳健的经济体。德国的经济结构多样化,尤其在汽车(奔驰、大众、宝马)、机械(博世、基伊埃集团)、化工(巴斯夫、拜耳)和电子(西门子)行业拥有雄厚的实力。德国经济具有很强的竞争力,主要源于其技术优势和技能劳工。其竞争力主要体现在出口额高,高居全球第三,仅次于中国,略落后于美国,是日本的两倍多。德国的政治体制是世界上最稳定的国家之一,其法律体系透明且高效。德国也是少数几个没有在2007年和2008年间经历住房危机的国家之一。总之,德国是一个稳定、可预测的国家,拥有透明和高效的法律体系。

2.德国房产市场长期前景乐观:

由于德国经济稳定增长,因就业移居城市的人口增多,因而德国房价的长期前景乐观。移居人口多来自德国农村和其他欧盟国家(尤其是意大利、西班牙和东欧),不过如今也有不少来自亚洲。住房供给不足将会导致未来的德国房价上涨。新建住宅远不足以满足近年来不断增长的需求,这种现象在一些大城市和经济中心城市表现尤为明显。年轻的家庭通常会从农村移居到拥有基础设施和就业机会的城市。相反,一些农村地区(尤其是德国东部)的人口正在减少,房价也随之下降。正如下文所指,融资借款和利率往往是长期固定的。这一特点使德国房产市场在面对利率上升或流动性短缺等外部冲击时具有更强的抗打击能力。了解有关在德国买房等更多信息

德国抵押贷款利率发展

固定利率: 5年和10年

3.超低的欧元利率:

德国的银行有一大特点,即针对购置房产借款的利率是长期固定的。这为德国房产市场提供了稳定的基础,可以保护屋主免受利率上升的影响。由于目前欧元借款利率处于历史最低水平,可以防止由于利率突然变化而导致的住房危机,这一点非常重要。德国房产贷款还款期为40年,每年贷款利率仅为0.5%,利率固定10年不变!德国银行还会提供15年或20年的固定利率,相比之下利率略高一些。这样一来,在德国买房20年内都可以排除利率上升的风险。事实上,如果投资者现在就筹备融资借款,未来20年就几乎不用支付任何利息!不过,只有少数德国银行向中国投资者提供借款。在德国没有稳定收入的外籍人口通常可以向银行借取房产价值的50-60%,他们与德国公民享有相同的低利率政策,只不过德国公民可以借取房产价值的80%左右。

4.免费的德国大学教育:

德国拥有享誉世界的一流大学。德国大学教育中的本科和研究生几乎完全不收学费,凡被德国大学录取的中国学生也享受同等待遇。只可惜这一点仍不为人所知,因为许多外国学生一心希望在英语国家获得学位。不过现在许多德国大学都提供英语授课的国际课程,或者至少大部分课程都提供英语授课。许多亚洲学生的求学目标就是能在自己履历中出现牛津或耶鲁这样的世界一流大学。而他们不知道的是,许多德国顶尖大学都与国际顶尖大学有着广泛的合作项目。也就是说学生可以通过这些合作项目,免费在世界顶级大学学习一年。这样既可以省去大量的学费,又为进入一流大学就读提供了更便捷的渠道。因为在德国大学取得高分后再参加哈佛和麻省理工学院等的合作项目,要比直接进入这些学校容易得多。有些合作项目甚至提供双学位,为学生提供两所大学的学位。

5.欧元贬值但显现升值趋势

过去10年人民币对欧元已大幅升值(如下图所示)。现在相比10年前欧元贬值了20%左右,这意味着对中国投资者而言在德国买房要便宜得多。相比之下,同一时期的美元升值3%,导致投资成本上升。由于近几年欧元会再次升值,现在应该是在德国买房的好时机。中美贸易战若持续更长时间,中国可能会允许人民币进一步贬值,这就意味着在德国买房的中国投资者将会获得更高的回报。如果投资者通过廉价的欧元融资借款,那么租金收入和还款也都会以欧元结算。这就会有效地消减买方投资期间的未来货币风险,买方可以等待汇率利好时再出售房产。

6.德国房产投资实行低税或零税

理论上来讲德国的名义所得税很高,但对德国房产投资者有许多税收优惠,大幅降低了租金收入税和资本收益税(出售房产)。

很多时候税收接近于零。德国不按房产的价值来征税,而是按租金净收入来征税。而计算租金净收入时可以从租金总收入中扣除许多费用。可扣除的费用包括房产价值(土地价值除外)每年2%的折旧和借款成本。除此之外,所有与物业管理和出租相关的费用也可以扣除,其中包括德国房产中介收取的购买和出租费用,以及装修和翻新的费用。另外还有一些间接费用也可以扣除,如个人看房或租户的交通费。因此,应纳税的租金净收入往往是负数。如果投资者在扣除所有费用后还有净利润,那他还有每年9100欧元的个人免税额度。利润比较高时按个人累进税率纳税。

投资者持有德国房产至少10年或自居3年(如屋主或其亲属曾在此居住)后,资本利得收益(出售房产)完全免税。

这种税收制度与其他许多国家形成了鲜明的对比,他们按照预估房产价值征收固定税,不管实际上是盈还是亏。

7. 地点、房价和租金收益的选择多

德国经济以其强有力的 “中小型企业”而闻名,这些企业往往都是年收入超过2.5亿欧元的家族企业。这些公司拥有长期目标,通常在某个特定利基市场担当全球领导者。因而德国拥有多个经济集群,而这些集群在德国经济中又有着重要的地位。除了七大城市(柏林、法兰克福、汉堡、慕尼黑、科隆、斯图加特、杜塞尔多夫)之外,其他城市的房价较低,而这些小城市往往可以提供稳定的工作和丰厚的收入。其他国家往往只聚焦一座大城市,比如伦敦或巴黎,其他地方并没有多少令人向往的选择。大都市的房价往往过高,也几乎没有发展空间。但在德国,可供选择的房价和租金收益往往是多种多样的。德国还有一些不错的B级城市,虽然城市比较小,但都是区域中心。这些B级城市的房价较低,其出租价值可能会更好,而且未来的房价涨幅可能会高于排名前七的高房价城市。

德国房产的实际价格和租金收益因地段、设施和房产质量的不同而存在很大差异。2019年德国一些大城市的平均房价和租金收益率以欧元计算如下:

德国每平方米的房价

8.适度的税收和交易成本

德国房产转让税仅由买方支付,税率介于3.5-6.5%之间,视交易所在的联邦州而异。其他交易费用包括公证费和公共土地登记的手续费。这些费用是固定的,约占房产价值的1.5%。房地产经纪人的费用也因各州情况而异,从5.95%到7.15%不等,包括19%的增值税。

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